...
Optihus AB
Sök
Optihus AB
Sök
Stäng denna sökruta.

Dålig överlåtelsebesiktning gör ofta husköpare rättslösa

Dålig överlåtelsebesiktning sätter husköpare i en svår situation
Under många år har regelbundet förfrågan om så kallad second opinion inkommit rörande överlåtelsebesiktning av hus och fastigheter. Ibland har besiktningsprotokollet varit i sin ordning och gett en fullt ut rättvisande bild av husskicket, men åtgärdsförslag har kunnat kompletteras. Tråkigt nog har det allt för ofta visat sig att överlåtelsebesiktningen varit rent av dålig, genom att inte alls eller tillräckligt beskriva de fel som finns eller som kan antas. Husköparna har bittert fått erfara de faktiska bristerna och att det är svårt att vinna en tvist.

Innehållsförteckning

Vad är en överlåtelsebesiktning?

En överlåtelsebesiktning är en byggnadsteknisk undersökning som syftar till att undersöka husets skick i samband med ett ägarbyte (överlåtelse). Den utförs vanligen av en besiktningsman som är utbildad [1] och auktoriserad av SBR – Byggingenjörerna [2].

En överlåtelsebesiktning omfattar genomgång av fastigheten, både invändigt och utvändigt. Besiktningsmannen tittar bland annat på:

  • Grundläggning
  • Riskkonstruktioner
  • Fasad och tak
  • Inredning och ytskikt

Besiktningsmannen gör en bedömning av fastighetens skick och eventuella fel eller brister. Besiktningsprotokollet som sammanfattas i samband med och efter inspektionen beskrivs vara en viktig dokumentation för både köpare och säljare.

Säljaren har en viss skyldighet att upplysa köparen om kända fel och brister i fastigheten. Om säljaren inte uppfyller denna skyldighet kan köparen ha rätt till prisavdrag eller ersättning för eventuella kostnader för att åtgärda felet.

Meningen är att köparen ska få en vägledande bild av fastighetens skick och därför ska kunna fatta ett mer insiktsfullt beslut om köpet.

En överlåtelsebesiktning är frivillig, men rekommenderas starkt för både köpare och säljare. Den ska kunna ge båda parter trygghet och minska risken för konflikter i framtiden.

Husköpare utan sakkunskap

Som husköpare, särskilt om det rör sig om första gången man köper hus, har man kanske inte så stor kunskap som behövs för att göra ett tryggare och väl avvägt köp.

Därför och av andra anledningar ska beslutet att anlita en professionell överlåtelsebesiktningsman kunna ge större mått av säkerhet och så långt det är möjligt trygga köpet. 

Vad husköpare i allmänhet inte heller känner till är att allt för många överlåtelsebesiktningar är undermåliga, och att det medför stora svårigheter att vinna en tvist efter att fel i senare skede uppdagas. 

Vanliga husbrister

Vissa brister och skador i hus kan medföra att mer eller mindre markanta och envisa lukter finns. Det är svårt som besiktningsperson att alltid kunna notera och orsaksbestämma en lukt. Därför har vi från flera håll tagit del av att det inte ligger i överlåtelsebesiktningsmannens uppgift att utvärdera och protokollföra. 

När man ska köpa hus kan det därför vara bra att fråga om man kan få ta med sig någon textilie utan sköljmedelslukt och papper av något slag för att senare lukta på i annan miljö. Vidare kan luktprov och analyser av byggnadsmaterial behöva göras. Nedan beskrivs varför detta är viktigt.

Mögel och bakterier som aktinomyceter är välkända för att kunna avge luktande ämnen i ett samlingsnamn kallat MVOC, där t.ex. geosmin ingår. Dessa alkoholformiga kolväten har många gånger en lukt som mer eller mindre permanent sätter sig i möbler, kläder och byggnadsmaterial. Det kan vara mycket omfattande och dyrt att luktsanera

Träskyddsmedel innehållande CCA, kreosot eller klorfenol medför vanligen starkt avvikande lukter. Främst gäller det i lite äldre hus under perioderna när dessa träskyddsmedel användes. 

De mikrobiella skadorna (bakterier, mögel, rötsvamp) som eventuellt finns, är relaterade till att träskyddsmedel som klorfenol omvandlas till lättflyktigt och extremt luktsmittande kloranisol. 

Riskkonstruktioner beskrivs svepande

Det räcker att det lite luddigt i överlåtelsebesiktningen skrivs att en riskkonstruktion medför just risker, för att ett fel som sedan upptäcks inte kan åberopas som dolt fel. Dessutom kopplas inte fel, brister och vanliga skadebilder samman i sin kontext. Det medför att husköparen utan förkunskap inte kan förstå att det föreligger en allvarlig situation med den fastighet som prislappen kanske därför blir allt för hög på. 

Beskrivning som allt för ofta saknas är om klorfenoler, att det är mögel och bakterier som utlöser den värsta lukten. Inte heller ges alltid rekommendation om fördjupad undersökning när mikrobiell skada eller kemisk skada hittas. 

Ligger huset inom bygg- eller renoveringsår där man använde aktuella träskyddsmedel så anser undertecknad att större vikt ska läggas på om det finns och framför allt i vilken omfattning det finns i huset. Syns t.ex. gröna brädor i blindbotten i torpargrund eller krypgrund, bör undersökning ske om det också finns i golvreglar och i syll. Vidare är det bra att undersöka väggkonstruktionen samt kallvinden och den målade fasaden. Eftersom träskyddsmedlen ingick i det s.k. ”Cuprinol-programmet” med massiv marknadsföring till husägare och entreprenörer, så användes det flitigt och till mer byggnadskonstruktion än vad som omfattades av byggnormerna och kvalitetssäkringssystemen. 

Noteras bör även att vissa klorfenolinnehållande medel färgade in brunt, grönt eller var färglösa. Det kan krävas materialanalys samt även luftanalys i inomhusmiljön för att avslöja om klorfenol och kloranisol finns närvarande och har kontaminerat boendet. 

Syns mögel i samband med träskyddsmedelsbehandlat virke så är det än större anledning att undersöka vidare. 

Mögelangrepp enbart bör det inte tas så lätt på som många gånger sker under överlåtelsebesiktning. Omfattningsbedömning bör göras där byggnadsmaterial som isolering etc. undersöks, jämte att inomhusmiljön kontrolleras på lämpligt sätt. Det kan ske via DNA Mögeltest eller en bra luftanalys. 

Förutom krypgrund är det vanligt att finna mögelangrepp på husets kallvind. Det har länge i stort sett negligerats av många som utfört överlåtelsebesiktningar. Kanske har tonen sedan Anticimex rapport 2020 om mögel på vind [3] ändrats något, men vi ser fortfarande att det inte protokollförs eller muntligen informeras på lämpligt sätt utifrån skadornas vara. 

Nationella riktlinjer saknas

Kanske skulle vi kunna hitta anledningen till dåliga överlåtelsebesiktningar och bristande protokoll i att det saknas nationella riktlinjer rörande mögel och träskyddsmedel samt dess gränsvärden i inomhusmiljö. När inga gränsvärden finns satta så öppnas dörren för personlig bedömning under utbildningen till överlåtelsebesiktningsman samt vidare vid besiktningarna som genomförs. 

Dörren öppnas också för ren korruption där besiktningspersonen inte vill ”bita den hand som föder den”. Ofta rekommenderas den som besiktigar av mäklaren eller annan involverad part. Just detta fenomen tog programmet ”Uppdrag Granskning” upp 2011, varigenom flera besiktningsmän berättade att det faktiskt fungerar så här illa. Vi anar att denna korruption fortgår. Det ligger i mäklarens intresse att husen säljs så dyrt det går. Att berätta hela sanningen kan sänka husvärdet eller kanske göra det svårsålt. Noteras ska att vissa mäklare är seriösa. 

När överlåtelsebesiktningen blir en kalldusch

Genom åren har det inkommit hundratals ärenden till undertecknad, beskrivande att husköparen fått erfara en rejäl kalldusch. Ganska snart efter köp har lukt och/eller symtom samt hälsoeffekter drabbat de nya husägarna. I vissa fall har man fått fly huset då problemen blivit så pass påtagliga. 

Klagan har skett gentemot besiktningspersonen samt till part som står för ansvarsförsäkring mot dolda fel. Här är det i regel mycket svårt att få gehör. Det räcker att överlåtelsebesiktningen samt protokollet ”nuddar vid problemet” och att man kunde ana sig till det bl.a. genom husets ålder och konstruktion, så riskerar försäkringen inte täcka upp skadorna. 

Problemen och kostnaderna förskjuts till husköparen

Efter att ha tagit del av alla ärenden, bara senaste månaden två allvarliga fall samt ytterligare berättelser om bristande överlåtelsebesiktning som inte går att klaga på eller få igenom de faktiska felen/skadorna som dolt fel, föll beslutet om att skriva denna artikel.

Samtliga husköpare säger att de med utgångspunkt från besiktningsprotokollet inte kunnat ana att skadebilden och problemen skulle kunna vara så stora som de är. När protokollen lästs igenom konstateras att informationen som givits inte är tillräcklig för att en lekman (husköpare) utan sakkunskap ska kunna förstå vad det hela handlar om, och även inte kunna förstå att huset som köpts riskerar vara ett s.k. sjuka hus.

Med inblick i hur det allt för ofta går till måste det frankt sägas att problemen och kostnaderna att åtgärda förskjuts på de intet ont anande husköparna. Skadebilden kan många gånger vara omfattande och kosta mycket att åtgärda. I något fall har huset fått rivas. Till detta har vissa familjer med deras barn upplevt sådana hälsoeffekter att arbetsinkomsten kraftigt blivit reducerad. Hela den ekonomiska situationen har för somliga blivit helt ohållbar. 

Vilken kunskap har överlåtelsebesiktningsmän?

Kravet från SBR [2] är utbildning som ingenjör eller annan likvärdig utbildning. Minst två års kvalificerat och vitsordat självständigt arbete inom byggverksamhet ska ha utförts, etc.. Efter fyra dagars utbildning och tentamen kan arbetet starta.

Eftersom fuktskador som t.ex. de här nämnda är mycket vanliga, kan vi fråga oss hur mycket ingenjörer fått lära sig om detta i sin tidigare utbildning? Utbildningarna har förr sällan i tillräcklig omfattning täckt upp fukt, mögel, bakterier och träskyddsmedel. Just här ses de största bristerna. Utifrån de genomlästa protokollen och den second opinion som skett, kan inget annat sägas än att bristande kunskap finns hos tillräckliga många fackmän för att det ska riskera bli ett problem för köparna.

Inte att förglömma i denna text är de besiktningspersoner som har mycket kunskap och är nitiska på rätt sätt samt jobbar för köparens räkning! All eloge till dem!

Sett och hört

Här ges exempel på sådant som undertecknad på något sätt tagit del av.

  • Vid eget sökande efter hus för något år sedan noterades mögellukt främst i källaren i ett objekt och heltäckande lukt av kloranisol i ett annat. Inget fanns nedtecknat om det i säljarbesiktningen som fanns att tillgå. Mäklarna informerade inte utan fick tillfrågas. Båda svarade att ja här finns problem, men det fick formligen dras ur dem med orden att sådant här sysslar jag med på heltid och kan dessutom. 
  • Vid försäljning av ett större K-märkt hus för ett antal år sedan hade en inomhusmiljöinspektör lagt en rapport om avvikande provtagningar. Mäklaren från en av Sveriges större mäklarfirmor valde att gömma undan rapporten och istället låta annat företag göra en rapport som inte innehöll dessa avvikelser. Vi som var intresserade av fastigheten fick fråga efter den första rapporten, vilken då togs fram. Andra presumtiva husköpare fick alltså inte se den. 
  • Husköpare har berättat att det från dem vid överlåtelsebesiktning ställdes frågan om den lukt som kunde noteras. Besiktningspersonerna svarade allt ifrån att det är lukt som sedan vädras ut, det är lukt från gammal människa till att lite sommarstugelukt är inget onormalt i ett hus som stått tomt ett tag. Lukten har efter köp inte alls släppt och blivit till ett stort problem som inte kunnat beviljas som dolt fel. Husköparna har lämnats helt rättslösa. 
  • Mögel på vind-kallvind är något normalt och inget att anmärka på, så ser det ut på många vindsutrymmen. Detta har blivit en riktig klassiker i antalet upprepningar. Kanske har tonen ändrats när Anticimex rapport utgavs 2020 [3], men möglet tas ibland ändå inte på fullt allvar, vilket det absolut är adekvat att göra. 
  • Den här krypgrunden ser fin ut och inget mögel (mikrobiellt angrepp) hittas. Detta trots att mögel lätt kan upptäckas och att senare analyser bekräftat mögelskada.
  • Bevisa att ni inte kan stanna kvar i huset och att exponeringen kan vara hälsovådlig. Konstateras kan att det finns mycket evidens om relaterade hälsoeffekter, men att den medicinska forskningen inte är tillräcklig. I en rättstvist finner domstolen då inga bevis som talar för husköparens rätt. Även om man har rätt kan man alltså inte få rätt.

Den viktiga köpa hus guiden

En av tankarna med starten av Optihus AB efter ett sabbatsår från förra saneringsföretaget, var att kunna ge köpare av hus kunskap som kan användas parallellt med överlåtelsebesiktning.

Ett kapitel i den tidigare opublicerade boken ”Optimera din kunskap om hus” hette just Köpa Hus Guiden. Den refererade till många andra kapitel där sakkunskap inför husköpet och husägandet kunde inhämtas på djupet. Idag finns guiden och resterande bokmanus presenterat här på sidan. 

Undertecknad hoppas att informationen kan fungera som motvikt till dåliga överlåtelsebesiktningar och att husköparna ska kunna göra ett bättre mer genomtänkt val av boende, och inte behöva hamna i den rättslöses, hemlöses och sjukes situation. 

Jerker Andersson
Jerker Andersson

CEO - F&U.. Står för forskning, kunskap samt ärlighet. Gillar att hjälpa andra och värnar speciellt barnen i vårt samhälle.

4 svar på ”Dålig överlåtelsebesiktning gör ofta husköpare rättslösa”

    • Hej Anders,

      Trevligt att du tittar in och lämnar ett positivt tillrop! Jag var bara tvungen efter alla dessa års insamlande av bristande överlåtelsebesiktningar att skriva om förhållandena där husköpare med deras barn drabbas illa. Hoppas att en översyn och korrigering görs inom området.

      Tack för din kommentar!

      Mvh Jerker

      Svara
    • Hej Jonna,

      Hoppas att artikeln på något sätt kan belysa frågorna för mer allmän kännedom, så att det blir ändring och tillkommer ett slags regelverk.

      Tack för att du kommenterade!

      Mvh Jerker

      Svara

Lämna en kommentar

Nytt hos Optihus

Så sker installation av DryBox X4 i krypgrund
DryBox X4 i krypgrund – bilder på installation

Ett ekonomiskt fördelaktigt och samtidigt tryggt val gällande avfuktare är att välja och installera DryBox X4 i krypgrund. Vi står för både support och leverans av denna sorptionsavfuktare med tillbehör. Här finns exempel på hur en adekvat placering av X4

Allt om avfuktare i krypgrund
Avfuktare i krypgrund – förberedelse, val och installation

Avfuktare i krypgrund, eller också kallat krypgrundsavfuktare, är oftast något som är nödvändigt. Statistiken gällande fuktskador i krypgrunder är så pass hög att de allra flesta grunder konstateras vara i behov av avfuktning samt kanske även åtgärder som sanering.  Här