...
Optihus AB
Optihus AB

Köpa Hus Guide ur en forskande fuktteknikers ärliga perspektiv

Köpa Hus Guide från Optihus AB

Att köpa hus är ofta den största affären man gör i sitt liv. Med tanke på det samt de fallgropar som finns presenterar Optihus här en guide, som genom forskningsprojekt, fälterfarenhet och sammanlagd unik kunskap är ämnad att bli Sveriges mest omfattande och ingående i ämnet, allt för att minska riskerna som kan föreligga vid husköp.

Missa inte informationen längre ned i text om egenkontroll, samt förklaring och länkar till viktig kunskap om hus och riskkonstruktioner inför husköpet. 

Längtan efter eget hus kan av olika anledningar vara stor. Att ”sätta eget bo” kan ses som något primalt och grundläggande hos oss. Med tanke på den starka längtan som ofta uppstår gäller det att inte bli förälskad i ett hus utan att först lära känna både dess fördelar och nackdelar. På ett annat sätt uttryckt gäller det att köpa huset med rätt slags knorr, d.v.s. inte köpa grisen i säcken.

Köpa hus guiden är uppbyggd på sådant sätt att man övergripande kan läsa om viktiga förhållningspunkter och där det krävs gå vidare via länkar till kunskapsfördjupande artiklar. Källgranskning kan ske via referenser, samtidigt som möjlighet finns att ställa frågor och även delge egen kunskap via kommentarsmöjligheten längre ned på varje artikelsida.

Innehållsförteckning

Förberedande inför att köpa hus

Förutom att läsa igenom Optihus köpa hus guide och även titta in på andra liknande källor, är det nödvändigt att strukturera upp och förbereda på bra sätt. Ett första steg kan vara att beakta och undersöka de ekonomiska aspekterna.
 

Lånelöfte

Via kreditinstitut (långivare likt banker) kan man få reda på hur mycket lån som preliminärt beviljas. Långivaren tittar på ett flertal faktorer då de vill ha säkerhet för lånet om något oförutsett händer. Två tungt vägande faktorer är marknadsvärdet på huset och betalningsförmågan hos den potentiella husköparen. Normalt ska långivaren på förhand kunna informera om allt som rör lånet. Boka tid med lämplig bank och läs också information på deras hemsida för att få mer kunskap.

God ekonomi krävs för att ta lån vid köp av hus

Via Internet finns jämförelsetjänster för lånelöfte. Det kan vara ekonomiskt fördelaktigt att jämföra ränteläget mellan olika långivare som ger offert. Om jämförelsetjänst inte nyttjas kan man själv ta kontakt med några olika kreditinstitut och jämföra, för att ställa deras villkor mot varandra.

Ett försök att förhandla har historiskt sett kunnat ge resultat. Dock är det finansiella läget idag mer pressat än tidigare. Man behöver absolut inte vara sin bank trogen och tvunget ta lånet hos dem. Betänk att även mindre skillnader i ränta över tid kan ge betydande besparing, som kan användas till annat likt renovering, semesterkassa eller annat önskvärt.

Några snabba punkter att beakta är:

  • 10 procent i handpenning beräknat på den totala köpeskillingen betalas när köpekontraktet är undertecknat. Handpenningen är att betrakta som förskottsbetalning och säkerhet. Antingen betalas handpenningen ur egen kassa eller som ett tillfälligt lån. 
  • 15 procent av kostnaden för huset måste man erlägga som kontantinsats. Det innebär att lånelöfte och lån endast kan ges om upp till 85 procent av den totala köpeskillingen. Kostar huset 2 miljoner kr måste man således kunna erlägga kontantinsats om 300.000 kr. Handpenningen om 10 procent är redan erlagd och då återstår 5 procent att betala för att nå upp till kontantinsatsen. 
  • Lånelöfte betyder inte att man är garanterad att låna, samtidigt som löftet måste förnyas efter ett visst antal månader. Löftet kan krävas av mäklare för att kunna delta i budgivning av hus.
  • Amortering innebär avbetalning på själva lånesumman. Är lånet över 50% av husets marknadsvärde ska amorteringen årligen uppgå till 1,5 procent. Är lånesumman över 70 procent av marknadsvärdet ska amortering ske med 2 procent. Det går att amortera mer om budgeten tillåter det.
  • Addera lagfartskostnad. Lagfart ansöks hos Lantmäteriet. Efter att vissa formella krav och kontroller införlivats skrivs ägaren in i fastighetsregistret. Kostnad för lagfart är 1,5 procent av köpeskillingen, eller 1,5 procent av husets taxeringsvärde, om det är högre än köpesumman. Köper man ett hus för 2 miljoner kr så kostar lagfarten 30.000 kr plus en administrativ kostnad, eller mer utifrån ett högre taxeringsvärde räknat.
  • Pantbrev kan krävas som säkerhet för ett lån. Pantbrevet visar att en viss del i fastigheten lämnats som pant till långivaren. För att teckna ett pantbrev görs en s.k. inteckning, som efter lantmäteriets beslut registreras i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Därefter utfärdas pantbrevet till långivaren. Kostnaden för ett pantbrev är 2 procent av pantbeloppet plus 375 kr i avgift. Vanligt är att det redan finns pantbrev då man köper ett hus. Det är positivt då kostnaden för att teckna nya lån minskar.

Inom området bolån, viktiga uträkningskalkyler för vad man har råd med etc. finns redan väl genomarbetad information från Konsumenternas, ett samarbete mellan Konsumenternas Bank- och finansbyrå och Konsumenternas Försäkringsbyrå. Se referens [1] längre ned på sidan.

Vilken typ av hus ska köpas och var?

I balans med bolånekalkylen, vad man har råd med, är det bra att fundera vidare över var man vill bo och vilken typ av hus som ska köpas. Känslan av och vad som praktiskt är rätt, är högst individuell. Det ges därför inte en fullständig redogörelse här utan endast några tips på vägen.

Vilken typ av hus vill man köpa?

Själva huset och huskonstruktionen är väl värt att fundera på. Ska det vara enplans eller tvåplans? Trappor kan i yngre år vara något som inte ens upptar en tanke, medan det vid handikapp och ålderdom ofta blir ett problem. I hus med 1 1/2 planlösning finns det mer eller mindre uttalade snedväggar på ovanvåningen. Det begränsar utrymmet och gör det mer svårmöblerat, men kan också vara charmigt.

Hus genom olika tider och storlekar har varierande planlösningar. Önskas mer öppen eller avdelad planlösning? Den öppna mer moderna innebär att det finns färre väggar medan äldre lösningar ofta innebär mindre rum avdelade med väggar och innerdörrar. Vidare är vanligen behovet av förvaring likt garderober etc. stort. Finns det tillräckligt eller går det att addera?

I skrivande stund är det pandemitid och hemarbete har blivit mer förekommande. Det kan därför och av andra anledningar vara behövligt med kontorsutrymme. Gällande antal rum och i synnerhet sovrum är det för paret och familjen med utökningsplaner viktigt att ha framförhållning.

Var huset ska vara placerat är en annan sak att fundera över. Somliga trivs i stan medan andra vill bo mer avskilt och lantligt. Att bo i tätbebyggt område minskar i regel resekostnader i förhållande till lantligt läge där det kan krävas ytterligare bil, vilket belastar ekonomin. Kontroll av hur det står till med allmänna färdmedel och möjlig samåkning kan vara en kompromiss till att behöva en bil till.

När det gäller fordon och vägar så är det också bra att fundera över om man vill ha en till huset tystare omgivning eller om man inte störs av vägljud etc.. Visserligen finns det idag bra ljudisolerande fönster till hus, men att ha en hyfsat störningsfri tillvaro i trädgården kan vara mycket värd. Samtidigt kräver det mer tillsyn av barn om man bor nära väg. Det gäller också om man bor nära sjö, å eller sankmark. Med tanke på barn kan läget i förhållande till skolomsorg också vägas in.

Frågan om trädgård är också väl värd att lyfta. En större trädgård kräver ganska mycket underhåll, om man inte låter den förvandlas till en äng vill säga. Hur huset ligger placerat på tomten är intressant, eftersom en tomt där större delen av trädgården ligger mot väg och kvartersväg till, inte ger samma privatliv och undanskymdhet som om trädgården ligger mer in bakom huset.

Finns det inte redan så kanske man blir sugen på att anlägga pool eller altan, och att ha sådan i insynsskyddat läge är i regel trevligare och kan dessutom öka värdet på huset.

Var finns hus till salu?

En promenad eller biltur genom olika husområden kan vara mycket intressant och ge information som leder till att man lättare finner just det område och hus som känns bra. Lägg märke till under vilka år husen i respektive område byggts. Det kan vara bra att veta ifråga riskkonstruktioner och vanligare skador likt fuktskador etc.. Mer om det står omtalat längre ned i guiden.

Ibland sätter mäklare ut skylt som visar husen som är till salu, men säkraste sättet att finna är via Internet och tjänster likt Hemnet, Bovision, Booli, Facebook och på respektive mäklares egen hemsida.

Besiktning och överlåtelsebesiktning

Byggnadsrelaterade fel och fuktrelaterade skador är mycket vanligt att finna i hus. Det kan vara så allvarligt att kostnader för ett antal hundratusen kronor upptäcks, eller i värsta fall att huset måste rivas. Samtidigt kan skadebild likt mögel och kemiska skador orsaka något som kallas sjuka hus, eller OBO – Ospecifik Byggnadsrelaterad Ohälsa.

I tidigare arbete har undertecknad mött individer som upplevt sådan hälsopåverkan att de inte längre kunnat arbeta, samtidigt som familjer upplevt att både barn och vuxna drabbats. Förutom kostnader för rättsliga frågor och åtgärdande av huset kan förvärvsinkomsten och det allmänna hälsotillståndet påverkas negativt. Det är situationer som Optihus anser att ingen ska behöva hamna i. Besiktning och överlåtelsebesiktning tillhör därför det mest grundläggande och viktiga att utföra tillräckligt ingående samt adekvat i övrigt.

Överlåtelsebesiktning, besiktning av hus innan köp

Som husköpare har man i enlighet med Jordabalken 4 kap. 19 § en långtgående undersökningplikt. [2] Denna plikt innebär inte skyldighet att undersöka, men föreligger fel och skador som borde uppdagats ansvarar köparen för dem om undersökning i börlig ordning inte gjorts innan köpet. Mäklare ska i tillräckligt god tid innan ev. köpekontrakt skrivs, skriftligen informera köparen om undersökningsplikten. Det står i mäklarens plikt att försöka förmå husköparen att antingen själv besikta huset eller anlita en besiktningsman som utför överlåtelsebesiktningar.

Enligt lagstiftningens formulering ska det vara tillräckligt att en lekman, t.ex. husköparen själv utför besiktningen. Det man måste tänka på är att sådan inspektion kräver en hel del kunskap, vilken inte så många lekmän besitter. Visserligen ger denna köpa hus guide inom vissa områden mer information än vad vissa professionella besiktningsmän känner till, men rekommendation om att anlita fackman ges likväl. 

Varje hus kan skilja sig åt i förhållande till byggnadsteknik och andra viktiga samt påverkande förhållanden. Det kan krävas både utbildning och mångårig erfarenhet för att kunna göra den bedömning som krävs. I regel kräver äldre hus en noggrannare och mer fördjupad besiktning än vad nyare hus gör. Det kan dock finnas undantag vilket ett tränat öga lättare upptäcker.

Förbesiktigat eller varudeklarerat

I husannonser och objektsbeskrivning står det ibland att huset är förbesiktigat. Benämningen kan variera och det kan alternativt stå varudeklarerat etc.. Säljaren kan i samband med sådan besiktning teckna en s.k. dolda fel försäkring, som gäller tio år efter överlåtelsen.

Det låter kanske bra och tryggt att huset är varudeklarerat, men det är fortfarande så att köparen har en långtgående undersökningplikt. Finns fel och skador som köparen borde kunnat upptäcka eller ana sig till så faller det på köparens ansvar och det blir svårt till omöjligt att kräva ersättning.

Konsumentverket gjorde 2014 en granskning och fann att marknadsföringen av hus som förbesiktigats och dolda fel försäkrats i flera fall var otillbörlig och vilseledande. [3] Enligt egen erfarenhet kan det också förekomma problem med transparensen i ev. protokoll som nedtecknats i samband med förbesiktningen. Det finns således ingen fullständig garanti att förekommande problem med huset angivits på korrekt och av köparen förväntat sätt.

Besiktningsman

När köp av hus stundar är det dags för besiktning. Om man inte har mycket ingående kunskaper är det väl värt att anlita en oberoende auktoriserad besiktningsman. Med begreppet oberoende menas att besiktningsmannen inte ska vara kopplad till eller i beroendeställning i förhållande till mäklare eller annan inblandad part. Tyvärr har det visat sig förekomma att parter samarbetar och mäklarlagen förbjuder inte sådant samarbete. [4]

2011 gjorde Uppdrag granskning ett reportage som visade på förekommande fusk, där besiktningsmän lät sig styras av mäklare, att inte till husköparen rapportera eller protokollföra alla brister och risker med det inspekterade huset. Vanligt var också att förekommande skador förskönades och inte lades fram i hela dess faktiska problembild. [5] Efter dessa reportage har det blivit allt vanligare att företag som säljer tjänsten marknadsför sig som oberoende.

Vem som helst kan kalla sig för besiktningsman och det är fritt att verka utan certifiering. [6] Det är därför viktigt att kontrollera så att personen ifråga helst har byggnadsingenjörsutbildning eller motsvarande erfarenhet samt certifiering och ansvarsförsäkring. Överlåtelsebesiktning kostar normalt mellan 6.000-12.000 kronor och tar mellan 3-6 timmar att genomföra.

Inledande är det av vikt att gå igenom hur pass omfattande överlåtelsebesiktningen är. Det ska framgå av avtal som tillhandahålls av företaget man tänkt sig anlita. Läs igenom avtalet noga innan köp av tjänsten. Hela undersökningsplikten köparen har täcks i regel inte in. Här ges exempel på områden som inte täcks in:

  • Vatten och ev. egen brunn
  • Dränering
  • Elinstallationer
  • Ventilation
  • Radonmätning
  • Fuktmätning. Vissa företag erbjuder samtidigt med besiktningen fuktmätning i vissa av husets utrymmen likt krypgrund, vind, platta på mark och våtutrymmen
  • Inspektion av ev. oljetank
  • Värmesystem och värmeanläggning
  • Skorsten, provtryckning av skorsten, kontroll av rökgångar, eldstäder och kaminer etc.
  • Vitvaror och annan maskinell utrustning
  • Avlopp och sanitetsprodukter

Besiktningsmannens uppgift är att så ingående det är möjligt okulärt inspektera huset och göra det som kallas för byggnadsteknisk undersökning. Det innebär att man tittar efter fel och brister. Ingripande inspektion görs i regel inte utan att det är avtalat med inspektören och säljaren på förhand. Det innebär att man inte tar upp hål i ytskikt likt väggar och golv för att inspektera om det finns några problem.

Väl värt att veta och fråga om är att inte alla besiktningsmän noterar avvikande lukt och mögel, även om det kan vara avgörande för i vilket skick huset är och hur bra inomhusmiljön är. Vi kommer in på lukt och mögel samt riskkonstruktioner längre ned i köpa hus guiden då det ifråga komplexitet kräver sina egna beskrivande artiklar.

Se till att själv kunna vara med under själva besiktningen. Innan dess kan du förbereda dig genom att läsa igenom den samlade information Optihus och andra källor har. Viktigt att tänka på är kommunikationen med besiktningsmannen. Denne måste ges möjlighet att kunna använda sin kunskap och sina sinnen utan att någon annan pratar för mycket, är i vägen och på det sättet stör utförandet.

Kom till exempel överens om att kortare stanna upp och konversera innan nytt moment görs och nya utrymmen inspekteras. Allt är individuellt och därför är kommunikationen i förväg viktig. Ges inte möjligheten att vara med under inspektionen, överväg att ta in annat företag. Spela gärna in vad som sägs, vilket är tillåtet även utan att berätta att man gör det. 

Besiktningsprotokollet

Seriös överlåtelsebesiktning ska följas upp av ett ingående besiktningsprotokoll om inte annat avtalats. I protokollet förs väsentliga fynd upp och det kan också innehålla riskanalys gällande olika konstruktioner.

Det kan förekomma att potentiella husköpare blir erbjudna att köpa ett redan befintligt besiktningsprokoll. Sådant ska inte köpas i andra hand då köparen inte kan söka ersättning eller yrka på skadeståndskrav när köparen inte är uppdragsgivaren. Däremot kan det vara av intresse att läsa igenom, om det tillåts vill säga.

Vanligt är att det finns en lång lista på riskkonstruktioner, likt källare, krypgrund, platta på mark och vind, förklarande att det är vanligt förekommande med fuktskador, mögel och röta m.m.. Sådan upplysning är bra men ersätter ur ett kundperspektiv inte adekvat inspektion och rekommendation om fördjupad undersökning där det behövs. Uppstår tvist kan möjligheten finnas att riskkonstruktions-listan åberopas för att visa att besiktningsmannen informerat köparen. Risk finns då att köparen står utan säkerhet. [7]

Skrivs rekommendation om fördjupad undersökning av huset eller något utrymme in i besiktningsprotokollet, så förs i princip ansvaret över till köparen att låta utföra sådan undersökning. Görs inte den rekommenderade undersökningen nås inte klarhet i eventuell skadebild samtidigt som köparen inte kan ställa någon till svars för fel och skador som finns.

Det är vanligt och bra att kunna skriva in klausul om öppet köp i köpekontraktet innan man vet så mycket som möjligt om husets skick och vad det kostar att åtgärda eventuella fel och skador. Säkerställ att besiktning och besiktningsprotokoll är färdigt och tydligt innan eventuell öppet köp klausul i köpekontraktet blir utdaterad.

Guiden till egenkontroll innan och efter husköp

Egenkontroll ersätter i regel inte överlåtelsebesiktning men kan vara grundläggande för egen förståelse av annars komplicerade förhållanden, riskkonstruktioner och fuktskador i hus. Då fuktrelaterade skador är det som flaggas mest inför och efter köp av hus, baseras Optihus köpa hus guide på djupgående information om riskförhållanden, hur man upptäcker en skada, vilka risker som föreligger och vilka åtgärder som bör vidtas m.m..

Med kunskap om hus och verktyg för att kunna göra egenkontroll går det att initialt innan överlåtelsebesiktning och eventuellt köp av hus skaffa sig en egen bild av husets skick. Det blir också väsentligen lättare att följa personen som utför besiktning och även att förstå vad denne menar med punkter i besiktningsprotokollet.

Användaranvisningar

Materialet som ligger på denna hemsida är forskningsbaserat och pedagogiskt strukturerat så att man kan läsa och lära om hus både konstruktionsrelaterat samt i ett vidare sammanhang. 

Det går att börja med vilken artikel man vill, men för novisen kan mer strukturerad inlärning vara givande. Under varje artikel finns en sektion med dedikerade tips för husköparen. 

I början av artiklarna finns en innehållsförteckning för snabb överblick och möjlighet att kvickt scrolla till det kapitel man vill läsa in sig på. Längre ned på sidorna finns referenser samt möjlighet att kommentera. Målet från Optihus sida är på så sätt att få till en nutidsanpassad, levande och lärande köpa hus guide.

Fukt och ventilation är grundläggande

I Optihus meny finns fliken ”Kunskap om hus”. Här presenteras faktorer av vikt som är ämnade att nå både husköpare och husägare. 

Fukt och ventilation är grundläggande för husköpare att kunna

För att starta i rätt ände rekommenderas initial läsning av artiklarna fukt och ventilation. Lite skämtsamt sagt får den som köper ett hus alltid fukt på köpet. Fukt som fenomen och skadeframkallande faktor är viktig att ha koll på. Många missuppfattningar har genom tiderna skett, bl.a. om hur relativ fuktighet, ventilation och temperatur i husets olika konstruktioner hänger samman och påverkar varandra. Därför har mängder av fastigheter byggts fel och tillika fuktskadats.

Genom läsning av dessa två artiklar läggs basal kunskap för bättre förståelse av hur ett hus både på bästa och sämsta sätt kan fungera. Artiklarna ger också inblick i hur ett hus kan bli ohälsosamt att vistas i. 

Nästa steg är att lära om riskkonstruktioner

Begreppet riskkonstruktion har myntats i samband med vanligt förekommande fuktpåverkan och skador som därav följer. Att ha förkovrat sig angående sådana huskonstruktioner är initialt att vara en starkare husköpare samtidigt som framtiden gällande husägandet blir väsentligen tryggare. 

Kunskap om förekommande riskkonstruktioner

Oavsett vilket hus man än köper så finns det en eller flera riskkonstruktioner. Somliga är mest fuktdrabbade under sommaren, medan andra ligger mer i riskzon under vintern och vissa i princip hela året runt. 

Husens grundkonstruktioner såsom platta på mark, torpargrund och krypgrund angränsar mot marken. Dessutom är ev. förekommande källare nedgrävd i marken. Att dessa grundläggningar på olika sätt blir för mycket fuktbelastande är ofrånkommande, särskilt då husen inte är nyproducerade och som nya i bästa fall konstruerade efter att vara fuktförlåtande. 

Husets vind är som riskkonstruktion inte så omtalad som de andra här listade, trots att skadefrekvensen i vårt husbestånd talar för att information borde stått fullt tillgänglig för länge sedan. 

Här lär vi oss att bättre förstå hur ett hus grundläggande är konstruerat och varför skador uppstår. Samtidigt ges viss information om förebyggande åtgärder som installation av avfuktare samt sanering, då sådant behov finns. 

Förstå mikrober och mikrobiella skador

Den potentielle köparen lämnas ofta i ovisshet då det står mikrobiell aktivitet i besiktningsrapporten. Vad inbegriper egentligen begreppet mer i detalj och vad betyder det i praktiken? 

Om du läst igenom ovanstående artiklar så har mikroberna redan berörts. Här går vi in mer i detalj vilket är nog så viktigt att känna till. 

Förstå mikrober såsom mögel, rötsvamp och bakterier

Det finns fuktskaderelaterade bakterier som tillsammans med mögel kan ställa till med omfattande angrepp och permanent kontaminera hela huset. Utvärdering av inomhusmiljön ingår normalt inte vid en överlåtelsebesiktning och miljön brukar inte kommenteras även om man kan befara att mikrobiella metaboliter spridits från husets klimatskal eller riskkonstruktioner till inomhusmiljön. 

Hussvamp som tillhör brunrötesvamparna är ganska omtalad och ibland uppmålad som värre än vad den i verkligheten är. Allt beror på hur långt rötangreppet tillåtits att avancera. Har det inte nått så långt är förutsättningarna ofta ganska goda att sanera hållbart. 

Andra typer av rötsvampar samt blånad tas också upp. 

Om det är aktuellt med sanering t.ex. mögelsanering finns det en del kunskap att inhämta. Påverkas inomhusmiljön i huset man tänkt köpa är det säkrast att ha saneringen slutförd och validerad innan inflytt av möbler, kläder och annat bohag.

Koll på kemiska skador och ämnen i hus

Här kommer vi till ett ämne som inte går att läsa ut om på så många ställen. Inte heller ges informationen när man ska köpa hus. Kemiska skador i hus är vanligt och ämnena det i vissa fall handlar om betraktas på pappret som de mest högtoxiska människan framställt. 

Både gällande mögel och kemiska skador måste det speciellt beaktas att det ofödda barnet och mindre barn är känsligare än vad vuxna generellt är. Det finns all anledning för en blivande eller redan etablerad småbarnsfamilj samt vuxna i övrigt att välja sitt hus med både kunskap och omsorg. 

Ha koll på kemiska ämnen när du ska köpa hus

Det är inte alltid man kan känna lukt från förekommande kemiska eller mikrobiella skador när man besöker ett hus. Kanske finns lukten där men sinnena är upptagna med alla andra kognitiva intryck och personer som pratar. Samtidigt är luktsinnet adaptivt och sorterar mycket snabbt bort förekommande lukter från medvetandet. Det kan räcka att kliva över tröskeln så noterar man inte längre lukten.

Därför är det bra att ha koll på kemiska ämnen som användes för träskyddande funktion samt som sammanbindande medel i lim för träskivor, i isolering och för rätt konsistens på flytspackel. 

Till träskyddsmedlen som definitivt inte bör tillåtas att kontaminera inomhusmiljön hör CCA, kreosot och klorfenoler.

Andra ämnen som inte luktar men som kan finnas i mark och/eller byggnadsmaterial är den radioaktiva gasen radon samt mineralen asbest. 

Dolda fel som upptäckts efter att huset köpts

Dolda fel i hus är sådana skador eller felaktigheter som är ganska vanliga att råka på. För att kunna åberopa ett dolt fel och kräva ersättning krävs dock ganska mycket. 

Felet ska finnas redan vid köpet och det ska inte ha gått att upptäcka via en sedvanligt inspektion och besiktning. Det ska inte kunna förväntats utifrån husets befintliga skick, ålder, jämförbara hus, konstruktionssätt vid byggtillfället, då rådande byggbestämmelser eller utifrån hur det använts. Felet ska påverka husets marknadsvärde. 

En hel del av det som gör att dolda fel inte kan åberopas är inte allmänt tillgänglig eller bland gemene man väl känd information. Inte heller är det alla som utför överlåtelsebesiktning som känner till vad som är viktigt att särskilt beakta. 

Ett exempel på fallgrop och köpefälla är hus med träskyddsmedel som förorsakar lukt in i huset. Just lukt har all besiktningspersonal inte som uppdrag att notera eller anmärka på.

Det har stått rättsfall där köpare fått problem med envis och avvikande lukt efter att de tillträtt huset. I rätten har utfallet blivit att man kan förvänta sig att det under vissa byggår finns träskyddsmedel i husen och att det därför inte räknas som dolt fel. 

Även om träskyddsmedlet använts på ställen som inte finns upptagna i dåvarande byggnormer, nekas det som dolt fel.

Felaktig konstruktion som riskerar leda till skador är möjligen lättare att som köpare åberopa som dolt fel. Exempel är bristande tätskikt i våtutrymme, felaktigt lagt och läckande tak, undermåligt bärande konstruktion och farlig eldragning etc.. 

Det finns huskonstruktioner som anses vara riskkonstruktioner. Torpargrund, krypgrund, platta på mark, källare och vind är exempel på sådana. Även om man anser att dessa är felbyggda då de är fuktkänsliga så faller de inte in under dolda fel. De är välkända för att drabbas av fuktskada, bakterier, mögel och lukt. Sådana skador måste husköparen och besiktningspersonen därför beakta och titta extra noga efter. Fördjupad besiktning behövs ofta i varierande ingripande grad.

Dolda fel regleras i 4 kap 19 § jordabalken. [2] Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet.

Köparens rätt att inkomma till säljaren med reklamation om dolda fel ska göras utan dröjsmål och inom tio år från köpetillfället. Får köparen rätt utgår viss ersättning. Möjlighet finns inom första året efter köpet att vid allvarligt fel häva köpet. 

Det kostar rejäla summor att driva ett rättsärende om säljaren inte går med på att ersätta köparen för uppdagade fel i huset. Risk finns att ej få rätt i sak och stå där med dubbla kostnader. Dels för egna samt motpartens rättkostnader och dels för åtgärdande av huset. I värsta fall blir det miljonbelopp. Därför är det av vikt att i förväg noga undersöka möjligheten att driva ett ärende framgångsrikt. Även om man som köpare anser sig ha rätt så är det en annan sak att verkligen få rätt. 

Dolda fel försäkring

Om huset man funderar på att köpa är varudeklarerat kan det ingå en dolda fel försäkring. Säljaren har också möjlighet att teckna en fristående försäkring som täcker upp om det skulle finnas något dolt. Som husköpare är det inte läge att invagga sig i säkerhet trots att det finns denna försäkring. Som ovan beskrivet är det väldigt snävt utrymme för att kunna lösa ut försäkringen. 

Säljarens friskrivning

Säljare har möjlighet att i köpekontraktet friskriva sig från ansvar gällande dolda fel. Friskrivningsklausulen gäller enbart de fel som säljaren inte borde känna till vid tidpunkten för när huset köps. Oskälighetsbedömning av klausulen gör också att den kan falla. Friskrivningsklausul brukar återspeglas i en lägre köpesumma.

Läs kortfattat om dolda fel hos Konsumentverket och mer utförligt i en studie rörande reglerna som finns. [8,9]

Energideklaration

I takt med allt mer fokus kring klimatfrågor, miljö i övrigt och ekonomi har kraven kring energieffektivitet i hus ökat. Sedan 2009 finns lagstadgat att hus som säljs eller uthyres ska vara energideklarerade. 

Energideklaration ska vara klar innan man köper huset

Energideklarationen visar hur energieffektivt ett hus är och hur stor energiåtgång man kan räkna med efter köp. I deklarationen kan också förslag finnas om energieffektiviseringsåtgärder. 

Det är viktigt att kalkylera sina omkostnader och jämföra mellan olika hus innan köp. Är man beredd att ta en högre kostnad eller lägga pengar på åtgärder för att sänka energibehovet i huset. Vissa åtgärder kan medföra väsentliga kostnader och det gäller därför att inte blint dras med i budgivning om sådan är aktuell. 

Återkommande till riskkonstruktioner så innebär effektiviseringsåtgärder ofta att det skapas ett svalare och mer fuktigt klimat efter åtgärd. Några exempel är vid tilläggsisolering av bjälklaget mot vind, utökad isolering i bjälklaget mot krypgrund och byte av fönster så att ventilationsgraden minskas.

Boverket har i sina riktlinjer gått ut med att man vid nybyggnation, renovering och övriga åtgärder är skyldig att beakta fukttillståndet, som inte ska tillåtas passera 75% relativ fuktighet i en riskkonstruktion eller annan typ av konstruktion likt husets klimatskal.

Energiprestanda från A till G och övrigt

I energideklarationen anges husets energiprestanda från A till G, där A är det mest energisnåla. 

I deklarationen som är standardiserad anges också vilken typ av uppvärmningssystem som finns och den aktuella uppvärmda arean. Energianvändningen specificeras och delas upp mellan olika typer av uppvärmningsslag samt mellan tappvarmvatten, komfortkyla och fastighetsel.

Om mätning av radon samt om OVK – obligatorisk ventilationskontroll gjorts eller ej ingår i rapporten.

Undantag

Notera att det finns undantag där vissa hus inte innefattas av kravet om energideklaration. Detta gäller hus som är ouppvärmda eller inte används hela året och där energianvändningen motsvarar mindre än 25% av en beräknad helårsanvändning. 

När man köper hus och kanske planerar att framåt i tid aktivare använda tidigare ouppvärmd källare, garage och annex etc., är det viktigt att även räkna in den kommande ökningen av energikostnad. 

Ska man hyra ut tidigare ouppvärmd och därmed undantagen del av fastigheten kan energideklaration krävas.

Läs mer om Energideklaration hos Boverket. [10]

Energibesparing i det nyköpta boendet

Har man väl bestämt sig för att köpa ett hus gäller det i skrivande stund att i vissa delar av landet vara beredd på att energibespara. Elpriserna baseras på fyra olika områden från norr till söder. I elområde tre och fyra är det överhängande energibrist och priset stiger därför kraftigt. I synnerhet kommer det att märkas genom en tyngre elräkning under höst, vinter och vårvinter när uppvärmningsbehovet är som störst. 

Förutom att välja boende med energieffektivare uppvärmningssystem kanske man väljer att först köpa huset för att omgående uppgradera värmesystemet. Att gå från direktel till t.ex. luftvärmepump ger avsevärd energibesparing och förenklar möjligheten att automatiskt justera värmen utefter dygnets timmar. 

Förutom uppvärmningssystemet finns en rad andra åtgärder man kan göra för att energibespara. Några av dessa tips finns att läsa under inlägget energibesparing.

Köpa sommarstuga eller fritidshus

Att köpa sommarstuga eller fritidshus är för många en lisa för själen. Att få komma hemifrån antingen över en helg eller en lite längre semesterperiod innebär både frihet och återhämtning. Det finns också en baksida med att köpa fritidshus. Inte minst är det så att hus ej sköter sig själva. Det krävs över tid underhåll och renovering. 

Att köpa sommarstuga eller fritidshus kräver också överlåtelsebesiktning

Tyvärr har många sommarstugor kallställts under höst, vinter och vårvinter. Ett hus med träkonstruktion och mineralullsisolering etc. samt spånskivor och annat, riskerar ta allvarlig mikrobiell skada då det fuktbelastas. 

Det är inte säkert att fuktskadan syns invändigt då fuktskador i husets klimatskal och riskkonstruktioner är vanligare. Mögel och bakterier riskerar gömma sig bakom ytskikten i husets klimatskal. Lukt från sådana mikrober samt kanske även lukt från träskyddsmedel återfinns i många kallställda hus. Det har allmänt kommit att kallas för sommarstugelukt. 

Konstigt nog har sommarstugelukt ofta blivit accepterad och därför bortförklarad som något normalt. Det vi vet idag är att i hus med avvikande och elak lukt finns överfrekvens av ohälsa. Inte minst riskerar det röra sig om omfattande skadebild som kostar mycket att sanera och renovera. Därför ska inte sommarstugelukten ignoreras när man ska köpa hus. 

Notera även att det inte är säkert att alla typer av fuktskador i alla varierande förhållanden luktar, eller att man har förmåga att notera lukten. Därför och med andra anledningar är överlåtelsebesiktningen och ev. fördjupad undersökning väldigt viktig. 

Att köpa och äga sommarstuga eller fritidshus har genom tiderna varierat i popularitet. Intressant kan vara att läsa mer om dagens generationer och hur de ser på sitt husägande ifråga ideal och praktik. [11]

Köpa ödehus

Något som under senare år blivit allt mer omtalat och populärt är att köpa ödehus. Det innebär mycket arbete men är också charmigt och en i allra högsta grad lärorik samt lockande upplevelse.

Köpa ödehus och renovera kan vara lockande

Vissa kommuner kör kampanjer både till ägare av ödehus och till presumtiva husköpare då man ser att det finns brist på bostäder. Samtidigt når man vid lyckad kampanj en mer levande landsbygd. [12-14]

Det som inte framkommit så väl är att hus som stått tomma och ouppvärmda ofta är mikrobiellt skadade. Det innebär att mikrober som mögel och bakterier kunnat finna tillräckligt med fukt för sin levnad.

Då mikroberna möter varandra i husets riskkonstruktioner samt uppe i själva huset kommer de att avge gifter. En mängd annat avges också från mikroberna, likt luktande alkoholformiga kolväten. De sammanlagda metaboliterna från mögelsvampar och jordbakterier kontaminerar de material som blir direkt påväxta. Samtidigt avges metaboliter till luften och vandrar via fukt och luftrörelser in i andra byggnadsmaterial.

Risk finns att ett ödehus är totalt kontaminerat med oönskade ämnen varav vissa har potential att framkalla ohälsa. Därför krävs grundlig renovering och sanering, vilket kan innebära att huset måste göras stomrent för att återställas med nya material.

Är byggnadsmaterial såsom husstommen behandlat med högtoxiska träskyddsmedel bör det också bytas ut.

Köpa del i flerbostadshus

Flerbostadshus är en huslänga med flera sammanbyggda boenden. Annat namn är flerfamiljshus. 

I somliga huslängor finns en mer eller mindre öppen krypgrund under hela huset. Då krypgrunder är en riskkonstruktion ska den inspekteras därefter. 

Bra är att redan innan köp av del i flerbostadshus utreda vad som gäller angående krypgrunden. Om det inte redan finns installerat är behovet rent procentuellt övervägande mot att avfuktare behövs.

Utred tillsammans med grannarna eller samfällighetsföreningen vad som gäller och hur betalning för installation, avfuktare och driftskostnad ska fördelas. Kanske kommer inte grannarna att gå med på installation. Då kan möjligheten utredas att avskärma sin del av krypgrunden för att skapa en med hjälp av avfuktare fuktsäker zon under sin del av huset. 

Det är dock inte som allra bäst att avskärma sin del av krypgrunden eftersom de andra delarna fortsättningsvis riskerar bli för fuktiga. Metaboliter från mögel och bakterier riskerar spridas trots avskärmning. 

Vinden är ytterligare utrymme som i vissa hus är delat. Även här finns risk för fuktskada. I princip gäller samma utgångspunkter som vid fall av krypgrund. Det är inte så bra att avdela kallvinden för att installera avfuktare endast i sin del. Bättre är att säkerställa hela vinden med ett och samma avfuktningsaggregat och se till att kostnaden delas mellan alla husägarna. 

Gör en noggrann kontroll av villkor och kostnadsfördelningar m.m. rent allmänt. 

Boktips om att köpa hus

Även om Optihus Köpa hus guide inom många områden är väl beskrivande, så finns det mer att gå igenom. Målet är att framledes komplettera och vidareutveckla texterna. Förutom att söka och jämföra information via Internet vill vi ge något boktips på vägen till husköpet. 

  • Författaren och journalisten Åsa Holstein har sammanfattat och över tid reviderat boken ”Köpa Hus”. [15] Är boken slutsåld går det att leta begagnat eller söka på bibliotek. Författaren har varit med i TV4 och chattat med tittarna. [16]
  • Författaren och journalisten Annica Triberg har i samarbete med Hemnet skrivit en bok som riktas till säljare och köpare av hus samt lägenhet. [17] Triberg har också varit med i TV4 i en bra intervju. [18]

När huset är köpt och ditt

Undertecknad hoppas att hela köpa hus processen förlöpt väl och att eventuella överraskningar varit åt det positiva hållet. 

När man köpt ett hus kan glädjen vara i topp

Att äga hus är spännande och kräver sin ägare, särskilt om man vill förvalta och vårda värdet till nästa köpare. Renovering kan upplevas börja i ena änden av huset för att senare nå andra änden. Då är det snart dags att sätta igång igen, allt beroende på hur lång tid renoveringen tagit. 

Ett par snabba tips är att inte vara tidoptimist och att vara öppen samt diskutera med ev. partner om vad som behöver göras och hur det ska tas an. Vänta inte då en liten potatis snabbt kan växa till en stor het sådan. Planera och gör om möjligt tillsammans. Var rädda om varandra. 

I takt med att huset underhålls och kunskapen utökas, är du alltid välkommen tillbaka till Optihus för att delge eller söka tips.

Jerker Andersson

Jerker Andersson

CEO - F&U.. Står för forskning, kunskap samt ärlighet. Gillar att hjälpa andra och värnar speciellt barnen i vårt samhälle.

Lämna en kommentar

Nytt hos Optihus

Bild från annonsfolder om pentaklorfenol som det rätta mot röta

Pentaklorfenol och annonseringen av träskyddsmedel

Denna sida om träskyddsmedel, färger och andra medel innehållande klorfenol som pentaklorfenol, är en uppföljning av Optihus information för att visa det annonsmaterial som utgivits.  Materialet presenteras i forskningssyfte och för allmänintresse, i synnerhet då materialet och kunskapen har hamnat

Läs mer »
Optihus AB uför radonsanering

Radonsanering via konsultation, installation och produkter

Radonsanering kan behövas där för höga radonvärden når bostadsutrymmena. Först av allt konstateras var radonet kommer ifrån, för att följas upp av utvärdering av lämplig lösning. Produkter rekommenderas och kund väljer själv om egen installation ska utföras eller om Optihus

Läs mer »